حکایت قانونی که چهار سال اجرای آن به تعویق افتاده است ؛

گروه اجتماعی آناج: نبودن ضابطه در بحث پیش فروش ساختمان آثار زیان باری را به جامعه تحمیل می کند با این حال مجلس شورای اسلامی برای خاتمه دادن به این زیان ها و  برقراری نظم عمومی و جلوگیر ی از هرج و مرجی که در زمینه پیش فروش ساختمان ها وجود دارد، آستین بالا زد و  در سال 1389 قانونی تحت عنوان قانون پیش فروش  ساختمان در 25 ماده تصویب نمود، با این حال چهار سال است که این قانون علی رغم تصویب، اجرایی نمی شود و هیچ گونه نظارتی از سوی نمایندگان مجلس در خصوص اجرایی شدن این قانون اجرایی نشده است.

امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند، بنابراین لازم است که مسوولان ذیربط برای اجرای این قانون چاره ای بیندیشند  تا دیگر کسی در دام کلاهبرداران و دلالان فروش ملک و ساختمان اسیر نشوند.

 برای آشنایی با جزئیات  ومزایای قانون و علت به تعویق افتادن اجرای این قانون، گفت و گویی را با حمدالله حاتم زاده بخشایش، سردفتر 162 تبریز، مسئول دفتر بسیج حقوق دانان سردفتر و دفتریاران استان انجام دادیم که می خوانید:

آناج: در خصوص قوانین پیش فروش ساختمانی توضیحاتی بفرمایید

ضروت تصویب قانون پیش فروش ساختمان

  این موضوع تبدیل به مطالبه ی عمومی شده و مسائل و مشکلات عدیده ای به بار آورده است. قبلا در خصوص خرید آپارتمان به صورت پیش فروش هیچ زمینه مناسب حقوقی وجود نداشت به طوری که وقتی کسی قصد خرید آپارتمان می کرد، تنها جایی که می بایست مراجعه می کرد، مشاورین املاک بود و در این مرحله امکان داشت آپارتمانی را با سند جعلی بفروشند زیرا مشاور املاک متخصص تشخیص سند جعلی نیست و با مرجعی هم که از آنجا استعلام کند، مرتبط نیست.

از جمله مشکلاتی که در صورت عدم اجرا نشدن قوانین پیش فروش ساختمان مردم تحمل می شوند این است که ممکن است سند جعلی نباشد اما امکان دارد مکانی که به فروش می رسد، مطابقتی با سند نداشته باشد.

ممکن هم بود سند واقعی باشد و انطباق هم داشته باشد اما باز پیش می آمد که یک نفر که واحد آپارتمان را به چندین نفر بفروشد و یا ممکن بود در قرارداد منعقد شده مسائل حقوقی پیش بینی نشده باشد.

همچنین قراردادی که نوشته می شد ضمانت اجرایی خاصی نداشت.

درواقع این پروسه یک فرایند حقوقی و ضابطه مند نبود، خریدار ادله و مدرک کافی هم در دست نداشت.

کلاهبرداری در این زمینه خیلی زیاد بود، به طوری که خیلی جاها بر سر قضات دادگستری نیز کلاه گذاشته و تعاونی قضات تهران بر سر همین موضوع تجمع کرده بودند.

با وجود این مشکلات اعتراض مردم به حق بود و می بایست اقدامی جدی صورت می گرفت.

بنابراین این قانون را که به عنوان لایحه از جانب دولت وقت به مجلس ارائه شده بود در در دوازدهم دی ماه سال 89، در مجلس هشتم شورای اسلامی با رأی بالا تصویب کردند و در تاریخ بیست و نهم دی ماه این قانون به تایید شورای نگهبان رسید و در تاریخ شانزدهم بهمن ماه همان سال رئیس جمهور وقت آن را به وزارت دادگستری و مسکن و شهرسازی ابلاغ کرد و در تاریخ 18 بهمن ماه در روزنامه ی رسمی کشور درج شد.

آناج: جزئیات این قانون چه بود؟

در این قانون مسائل عدیده ای پیش بینی شده از جمله آمده است آن کس که در حال احداث ساختمان است یا احداث کرده و در حال تکمیل است، یا عملیات را به پایان رسانده و در مراحل سندی است و می خواهد پیش فروش کند، هر کاربری هم که داشته باشد باید به موجب قانون پیش فروش شود.

آن فرد می تواند دارای سند مالکیت رسمی باشد و یا سرمایه گذاری باشد که بین مالک و سرمایه گذار قرارداد رسمی منعقد شود مبنی بر اینکه زمین از مالک و سرمایه از سرمایه گذار باشد و در نهایت چند واحد مشخص ازآن سرمایه گذار باشد. طبق این قانون سرمایه گذار می تواند واحدهای متعلق به خود را پیش فروش کند.

اگر فرد مستاجر و دارای سند رسمی اجاره باشد و در آن حق احداث به وی داده شده باشد او نیز می تواند ساخت و ساز و پیش فروش کند و سپس قرارداد پیش فروش را طبق قانون در دفترخانه ثبت کند.

درواقع کسی که سند عادی دارد، اگر بخواهد ساخت و ساز یا پیش فروش کند، خارج از این قانون است.

در ماده2 این قانون باید در قراردادی که قرار است بین پیش فروشنده و پیش خریدار تنظیم و ثبت شود، اسم و مشخصات طرفین، پلاک ثبتی، شماره پروانه شهرداری، مشخصات فنی ساختمان، تعداد اقساط، نحوه پرداخت اقساط، قبوض اقساطی، زمان تحویل سند، تعیین تکلیف خسارت، تضمین، بیمه، تغییر قیمت، تغییر مشخصات مورد معامله، تعهدات پیش فروشنده به مراجع ذی صلاح و معرفی داوران قید شود.

طبق این قانون قرارداد باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. دفتر خانه مکلف است بعد از ثبت سند مالکیت را قید و خلاصه ی معامله را به اداره ثبت ارسال کند. با این ساز و کار اولا سند جعلی اتفاق نمی افتد و هم ملک به بیش از یک نفر فروخته نمی شود.

آناج: برای تنظیم سند چه مدارکی لازم است؟

دفتر خانه موقع تنظیم باید مدارکی مثل سند مالکیت یا اجاره نامه یا قرارداد سرمایه گذاری رسمی، پروانه ی کل ساختمان، شناسنامه فنی هر واحد، بیمه نامه ی واحد را بگیرد. تا زمانی که عملیات پی ساختمان به پایان نرسیده است، پیش فروشنده حق پیش فروش ندارد. یعنی باید مدرکی از جانب مهندس ناظر مبنی بر تایید پایان عملیات پی ساختمان به همراه پاسخ استعلام ثبت به ما ارائه شود تا قرارداد تنظیم شود.

ممکن است در پروانه ای که شهرداری صادر می کند، برخی از تعهدات را از پیش فروشنده بخواهد؛ پیش فروشنده زمانی می تواند اقدام به پیش فروش کند که 30 درصد از آن تعهدات را مطابق قانون انجام داده باشد که انجام آن را نیز باید مهندس ناظر تایید کند.

قانون چنین پیش بینی کرده است که بدون اخذ گواهی از دارایی و بدون دریافت حق الثبت تنظیم شود.

در قانون آمده است اگر پیش فروشنده در تحویل ملک تاخیر کند باید جریمه پرداخت کند.

طبق قانون نحوه ی پرداخت مبلغ پیش بینی می شود اما پرداخت حداقل ده درصد مبلغ تا زمان تنظیم سند قطعی به تعویق می افتد.

همان طور که می دانید پیش فروش مقدمه است، نه سند قطعی؛ درواقع سند قطعی پس از به پایان رسیدن همه ی مراحل تنظیم و ثبت می شود.

مطابق ماده 12 این قانون اگر ساخت ساختمان پیشرفت فیزیکی نداشت، پیش خریدار می تواند از پرداخت اقساط امتناع کند و از مهندس ناظر بخواهد پیشرفت ساختمان را تایید کند.

در ماده 13 آمده به مروری که پیش خریدار دارد پول ها را پرداخت می کند، به همان اندازه حق مالکیت پیدا می کند و پس از پرداخت همه ی مبلغ مقرر قانون پیش خریدار را مالک می شناسد.

اگر ساختمان کمتر از ده درصد نواقص داشته باشد خریدار می تواند توافق کند که خود نواقص ساختمان را تکمیل کند و مبلغی را از محل آن ده درصد پولی که قرار بود در آخر بپردازد، کسر کند.

در ماده 15 پیش بینی شده است ملک پیش فروش شده و پول پرداخت شده قابل توقیف نیست. زیرا در ازای هر قسطی که پیش خریدار پرداخت کرده، مالک آن ملک شده است.

چنانچه پیش فروشنده بخواهد ملک را واگذار کند باید طبق ماده 17 قانون رضایت پیش خریدار را جلب کند. همچنین در ماده 18 آمده است، پیش خریدار نیز نمی تواند در حین احداث ساختمان آن را به کس دیگری واگذار کند مگر اینکه رضایت پیش فروشنده را جلب کند که اگر این کار را کرد تا آخر مسئول پرداخت پول به پیش فروشنده خواهد بود.

ماده ی 20 جهت حل اختلاف در تفسیر، اجرا و غییر قرارداد پیش فروش، داورانی تعیین کرده است تا اگر اختلافی پیش آمد، یکی از طرف پیش فروشنده و دیگری از طرف پیش خریدار قضاوت کنند که اگر آنها نتوانستند توافق کنند رئیس دادگستری شهرستان داور سومی را معرفی می کند. البته تا کنون آیین نامه ی ماده 20 تصویب نشده است.

طبق ماده 21 پیش فروشنده حق دادن آگهی پیش فروش ندارد مگر اینکه از وزارت خانه مجوز صادر شده باشد. سایتها و رسانه ها نیز حق انتشار این آگهی ها را ندارند مگر اینکه مشخصات مجوزی را که وزارت به پیش فروشنده داده است، قید کنند.

آناج: مفاد قانون برای تنظیم سند چیست؟

مورد دیگر در خصوص تنظیم سند اصلی است. در قانون پیش بینی شده است چنانچه پیش فروشنده حاضر نشد سند را به اسم پیش خریدار بزند، پیش خریدار می تواند مدارکی را که حاکی از ایفای تعهدات اوست، به دفترخانه ارائه کن؛ دفترخانه نیز ابتدا به پیش فروشنده اخطار می دهد تا ظرف ده روز حاضر شود؛ اگر حاضر نشد، دفترخانه بدون هیچ مقدمه ای سند قطعی را تنظیم و از جانب خود و پیش فروشنده سند را امضا می کند و به نام پیش خریدار می زند.

جریمه برای مشاورین املاک

پس از اجرای این قانون مشاورین املاک حق امضای هیچ قراردادی را ندارند اما اگر این کار را بکنند بار اول پروانه ی آنها به مدت یکسال و دفعه ی دوم به مدت دو سال تعلیق می شود و اگر برای بار سوم هم امضای قراردادی را تکرار کنند، پروانه شان لغو می شود.

مشاورین املاک موظفند پس از انجام مذاکرات بین طرفین آنها را به یکی از دفترخانه ها هدایت کنند.

مطالبه ی عموم بر این است که اجازه بدهند هر صنفی در حدود صلاحیت خودش اقدام کند و کارهای حقوقی را به نهادهای حقوقی بسپارند. در این زمینه قانون گذار کار خود را انجام داده و به مشاورین اجازه دخالت در امور حقوقی را نداده است زیرا آنها صلاحیت این کار را ندارند.

نظر ما این است که باید تمام قراردادها لغو و به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود که این مطالبه ی قوه قضائیه نیز هست. رئیس سازمان اسناد رسمی نیز در حال پیگیری امر است و معاونت پیشگیری قوه قضائیه نیز مطالبه کرده است که این اتفاق بیافتد. البته بحث بر سر اصناف نیست بلکه ما می خواهیم نظمی حاکم باشد و منافع مردم حفظ شود.

اجرای این قانون به موجب آیین نامه ای است که توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت شهرسازی و سازمان ثبت تهیه و بعد از تایید رئیس قوه قضائیه ظرف سه ماه به تصویب هیئت وزیران می رسد. این درحالی است که این قانون در بهمن ماه سال 89 تصویب شده است؛ در واقع آیین نامه باید اردیبهشت ماه سال 90 تصویب می شد.

به مجلس شورای اسلامی انتقاد داریم

آناج: چرا مجلس در خصوص ارجای این قانون نظارتی نمی کند؟

متاسفانه آیین نامه این قانون تنظیم نشد در حالی که حق بودن این مطالبه کاملا روشن است. ما به مجلس شورای اسلامی انتقاد داریم زیرا از نظر نظارتی هیچ حرکتی در این زمینه انجام نداده است.

بالاخره پس از سه سال معطلی در بیستم خرداد سال 93 آیین نامه را تصویب کردند که البته هنوز هم آیین نامه ماده 20 تصویب نشده باقی مانده است. در آیین نامه گفته شده قراردادی که قرار است تنظیم شود، با همکاری سردفتران و توسط سازمان ثبت و وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و تصویب می شود. این کار بدین منظور انجام می گیرد که قراردادهای تنظیم شده در دفاتر سلیقه ای نباشد بلکه قراردادی مشترک باشد.

آناج: چرا اجرای این قانون به تعویق افتاده است؟

معطلی قانون بیشتر به دلیل تساهل وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری است. البته وزارت مسکن و شهرسازی گفته است به زودی اقدامات لازم انجام شده و امر محقق می شود. منتها ما از شهرداری خبر نداریم زیرا شهرداری موظف شده است برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل بدهد اما نمی دانیم آیا جزئیات کار آماده است یا خیر؛ که اگر شناسنامه ندهند مراجع ذی صلاح ومراکز قانونی باید اقدام کنند زیرا یکی از پیش زمینه های تنظیم سند صدور شناسنامه است.

بر اساس آخرین اخبار این قانون در سال 94 اجرایی خواهد شد که با اجرای آن قطعا مشکلات عدیده ای رفع خواهد شد.

آناج: آیا این قانون نواقصی هم دارد؟

علی رغم جامع بودن قانون ممکن است نواقصی نیز داشته باشد؛ مثلا برخی انتقاد می کنند که این قانون بیشتر به نفع پیش خریدار است که درست هم می گویند اما در مقام عمل اغلب پیش خریدار متضرر شده است.

انتقاد عده ای هم این است که هزینه ها زیاد شده است؛ ولی پاسخ ما این است که با اجرای این قانون کسی مجبور نیست حتما به مشاور املاک مراجعه کند تا هم آنجا پول بپردازد و هم به دفترخانه. از طرفی ما خود به هزینه های گزافی که مشاورین املاک دریافت می کنند معترضیم. از سوی دیگر هرچقدر هم هزینه کنیم بازهم ارزش تضمینی را که در این صورت وجود دارد، دارد.

در این قانون مهندس ناظر اختیار زیادی دارد و توسط پیش فروشنده منصوب می شود لذا ممکن است آن طور که باید و شاید منافع خریدار را تامین نکند. این نکته قابل انتقاد است باید قدری محکم کاری میشد اما به هر حال هر روزی که اجرای قانون به تاخیر می افتد، مردم ضرر و زیان بیشتری می بینند.

ما در بسیج حقوق دانان دنبال این هستیم که مشکلات و نارسایی های حقوقی در عرصه ی اسناد رسمی را شناسایی و برای آنها راهکار پیش بینی و با مراجع ذی صلاح مثل نمایندگان مجلس مذاکره کنیم و تاجایی که می توانیم امنیت خاطر مردم را فراهم کنیم.

طبق گفته رهبر انقلاب، قانون اگر بد هم باشد باید اجرا شود

آناج: توصیه ی شما به مردم چیست؟

توصیه ی من به مردم این است که مطالبه کنند و از هر کس که فکر می کنند می تواند موضوع را پیگیری کند، مطالبه کنند.

مجلس باید نظارت کند، قانون باید اجرا شود؛ رهبر فرموده اند قانون اگر بد هم باشد باید اجرا شود چه رسد به قانون خوب.

آناج: می توانید به آمار تخلفات در خصوص عدم اجرا شدن این قانون اشاره کنید؟

آمار تخلفات را باید از دادگستری بگیرید ولی تا جایی که ما خبر داریم همگان می خواهند قانون اجرا شود.

مشکل اصلی از جانب نهادهای مسئول است که مهمترین آن وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری است وگرنه ما مشکل خاصی نداریم.