نمونه قرارداد فروش اقساطی سهم الشرکه بانک در مشارکت مدنی ساختمان در قبال غیر منقول (21 ماده‌ای)

ماده 1) طرفین قرارداد:

این قرارداد بر اساس عملیات بانکی بدون ربا (بهره)، مصوب 1362/6/8 مجلس شورای اسلامی و اصلاحات بعدی آن و نیز آیین‌نامه‌ها، دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های ابلاغی از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، بین امضاء کنندگان زیر در تاریخ تحریر منعقد می‌گردد:

الف - بانک ملی ایران (به مشخصات فوق الذکر) با نمایندگی شعبه ... کد شعبه ... به نشانی ... که از این پس در این قرارداد "بانک" نامیده می‌شود.

 ب – آقای/خانم ... (با مشخصات فوق‌الذکر) که در این قرارداد "راهن" نامیده می‌شود.

 ج – آقای/خانم ... (با مشخصات فوق‌الذکر) به‌عنوان خریدار که در این قرارداد "بدهکار" نامیده می‌شود، منعقد و طرفین ملزم به انجام مفاد آن گردیدند. ماده 2) نظر به اینکه بانک حقوق و سهم‌الشرکه خود در مشارکت مدنی موضوع قرارداد مشارکت مدنی شماره ... مورخ... ثبت‌شده در دفتر اسناد رسمی شماره ... را به بدهکار فروخت، لذا بانک و بدهکار با تصریح به اینکه با انجام موضوع مشارکت مدنی مزبور و امضاء این قرارداد بدهکار مالک کلیه ساختمان‌ها و مستحدثات و تأسیسات و امتیازات و متعلقات و منضمات عرصه و اعیان مربوط به شش‌دانگ پلاک ثبتی موصوف موضوع مشارکت مدنی مزبور می‌باشد تصریح تأکید نمودند که بدهکار بابت ثمن معامله مبلغ ... ریال (مبلغ به حروف) به بانک بدهکار می‌باشد از مبلغ مزبور ... ریال آن جزء تعهد دولت بوده و ترتیب واریز آن بر اساس مصوبه هیئت‌وزیران داده خواهد شد و بقیه آنکه ... ریال می‌باشد در تعهد بدهکار است و مبلغ مزبور دین مسلم و محقق وی به بانک بوده که بدهکار با اقرار به بدهی خود قبول نمود و متعهد گردید بدهی مذکور را به شرح ماده (3) این قرارداد به بانک بپردازد. اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن فاحش از بدهکار به عمل آمد و بدهکار اقرار به تصرف مورد معامله نمود. 

ماده 3) بدهکار به‌موجب این قرارداد متعهد شد، بدهی خود را ظرف مدت ... ماه به اقساط متوالی و متساوی ماهانه از قرار هر قسط ... ریال (مبلغ به حروف) به بانک بپردازد، سررسید اولین قسط ... می‌باشد. تأخیر در پرداخت هر قسط و تخلف از هریک از شرایط و یا عدم انجام هریک از تعهدات مندرج در این قرارداد موجب حال شدن کلیه مطالبات بانک شده و در آن صورت بانک می‌تواند به استناد این قرارداد کلیه مطالبات خود بابت معامله موضوع این قرارداد را به‌صورت یکجا و دفعتاً واحده از بدهکار استیفا و وصول یا از حساب‌های وی برداشت و تأمین نماید. همچنین بانک می‌تواند به‌منظور وصول مطالبات خود از طریق صدور اجرائیه و یا سایر مراجع ذیصلاح و به استناد این قرارداد اقدام کند.

 تبصره 1– بدهکار متعهد شد در سررسید آخرین قسط آنچه از بدهی، هزینه‌ها و مطالبات مندرج در این قرارداد بر ذمه وی باقی‌مانده باشد، یکجا به بانک پرداخت و تسویه نماید. 

تبصره 2 – درصورتی‌که بدهکار قبل از سررسید اقساط موضوع این ماده مبادرت به واریز تمام یا قسمتی از بدهی خود بنماید، بانک مابه‌التفاوت قیمت نقد و اقساطی موضوع قرارداد را بر اساس شرایط جدید (تسویه پیش از موعد) وفق مقررات زمان محاسبه اصلاح و مورد عمل قرار می‌دهد.

ماده 4) بدهکار و راهن ضمن عقد بیع موضوع این قرارداد شرایط عمومی حساب سپرده قرض‌الحسنه جاری بانک را که جزء لاینفک این قرارداد است قبول و امضا ء نمودند و ضمن عقد مزبور بانک ملی ایران را وکیل بلاعزل خود نمودند و به بانک حق و اختیار دادند که بانک مطالبات خود ناشی از این قرارداد را از موجودی حساب‌ها و سپرده‌های متعلق به آن‌ها نزد هریک از شعب و واحدهای بانک ملی ایران و سایر بانک‌های کشور تأمین و برداشت نماید.

ماده 5) دفاتر و صورتحساب‌های بانک در هر مورد معتبر است. تشخیص تخلف از هریک از شرایط و تعهدات این قرارداد با بانک بوده و موردقبول بدهکار می‌باشد. دفاتر و صورتحساب‌های بانک ازنظر اعلام به مراجع قضایی و یا دفاتر اسناد رسمی و ادارات و دوایر اجرای ثبت جهت صدور اجرائیه یا محاسبات بعدی در جریان عملیات اجرایی در هر مورد ملاک عمل می‌باشد.

تبصره 1 – مفاد این ماده نافی حق اعتراض بدهکار در مراجع ذیصلاح نمی‌باشد.

 تبصره 2 - طرفین توافق نمودند هرگونه اشتباه در محاسبات بانک قابل‌برگشت بوده و ضمن قبول محاسبات اصلاحی، نسبت به تنظیم و اصلاح اسناد و اوراق مربوطه اقدام نمایند.

 ماده 6) بدهکار و راه متعهد گردید در صورت تخطی از مفاد این قرارداد و یا استفاده از تسهیلات موضوع این قرارداد به نحو غیرمجاز، حسب مورد از تاریخ سررسید اقساط یا تبدیل دیون به دین حال تا تاریخ تسویه بدهی، علاوه بر وجوه تأدیه نشده خود، مبلغی به‌عنوان وجه التزام تأخیر تأدیه دین که طبق دستورالعمل محاسباتی: مانده بدهی × (نرخ وجه التزام تأخیر تأدیه دین) × تعداد روز / تعداد روزهای واقعی سال * 100 محاسبه می‌گردد، به بانک پرداخت نماید/نمایند. نرخ وجه التزام تأخیر تأدیه دین، معادل 6 درصد بعلاوه نرخ سود متعلقه 18 درصد، مجموعاً معادل 24 درصد می‌باشد.

 تبصره 1 – مانده بدهی مندرج در دستورالعمل محاسباتی این ماده حسب مورد عبارت است از مانده اقساط سررسید شده‌ای که بدهکار نسبت به پرداخت آن به بانک اقدام ننموده است و اقساط سررسید نشده‌ای که به دین حال تبدیل‌شده است.

 تبصره 2 – مبنای محاسبه وجه التزام تأخیر تأدیه دین در خصوص مواردی که بدهکار به لحاظ ارائه اطلاعات نادرست در انعقاد و اجرای این قرارداد، از تسهیلات بانک به نحو غیرمجاز استفاده نموده باشد، تاریخ انعقاد قرارداد حاضر می‌باشد.

ماده 7) بانک پس از گذشت حداکثر دو ماه از سررسید هر یک از اقساط و عدم بازپرداخت آن‌ها توسط بدهکار و یا بلافاصله پس از حال شدن دیون بدهکار، موضوع را از طریق نشانی مندرج در ماده (1) این قرارداد و اصلاحیه‌های اعلامی احتمالی، به اطلاع بدهکار می‌رساند.

ماده 8) – بدهکار به‌طور غیرقابل رجوع به بانک اختیار داد که هرگونه مطالبات خود را اعم از مستقیم یا غیرمستقیم پس از سررسید و در صورت عدم پرداخت یا تخلف از مفاد قرارداد، از موجودی هر یک از حساب‌ها (ریالی و ارزی)، اموال و اسناد آنان نزد بانک و یا سایر بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، رأساً و بدون نیاز به‌حکم قضائی یا اجرایی برداشت نموده و به‌حساب بدهی بدهکار منظور نماید. درصورتی‌که وجوه به‌صورت ارزی باشد، بانک آن را به نرخ اعلامی از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران محاسبه و برداشت می‌نماید. اقدام بانک در این خصوص برای بدهکار غیرقابل‌اعتراض و لازم‌الاجرا می‌باشد.

تبصره 1 – هرگونه وجوهی که پس از سررسید یا معوق شدن مطالبات این قرارداد به بانک پرداخت‌شده و یا از حساب‌ها و اموال و اسناد برداشت می‌شود، ابتدا بابت هزینه‌های قانونی و کارمزدها منظور شده و مابقی بین سه جزء مانده اصل تسهیلات، سود و وجه التزام تأخیر تأدیه دین تسهیم بالنسبه می‌شود.

تبصره 2 – بانک اقدامات موضوع این ماده را پس از اجرایی نمودن، از طریق نشانی مندرج در ماده (1) این قرارداد و اصلاحیه‌های اعلامی احتمالی، به بدهکار اطلاع می‌دهد.

ماده 9) کلیه هزینه‌های وصول مطالبات بانک ازهرجهت و بابت دستمزد کارشناسان (اعم از کارشناسان بانک، کارشناسان رسمی دادگستری مورد تائید بانک، کارشناسان مراجع ثبت و...) حق‌الوکاله وکیل و نماینده قضایی در تمام مراجع و مراحل طبق آئین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله و هزینه سفر وکلای دادگستری و اصلاحیه‌های بعدی آن مطابق رأی وحدت رویه شماره 771- 97/5/16 هیأت عمومی دیوان عالی کشور راجع به حق‌الوکاله، تمام هزینه‌های دادرسی و اجرایی و ثبتی و غیره) کلاً به عهده بدهکار است و بدهکار هرگونه اقدامات اجرایی بانک از طریق اجرای ثبت و صدور اجرائیه و یا مراجعه به مراجع دیگر را تا وصول مطالبات بانک ازهرجهت و بابت قبول نمود.

ماده 10) بدهکار /راهن/راهنین به‌منظور توثیق و تأمین تعهدات و بدهی خود به شرح این قرارداد مال /اموال مشروح ذیل را در رهن بانک قرار داد و به بانک حق و اختیار داد که حقوق و مطالبات خود در معامله موضوع این قرارداد را طبق مندرجات این قرارداد از طریق اجرای ثبت و یا سایر مراجع ذیصلاح از مورد / موارد رهن استیفا و وصول نماید و مادامی‌که کلیه مطالبات بانک وصول نشده است بدهکار حق هیچ‌گونه نقل‌وانتقال نسبت به‌عین یا منافع مورد /موارد رهن را به هر صورت اعم از قطعی و رهنی و شرطی و اجاره و صلح حقوق و اقرار و وکالت و وصایت نخواهد داشت مورد / موارد رهن تحویل بانک گردیده و مجدداً به‌صورت امانت به تصرف مالک آن داده شد. (عرصه و اعیان شش‌دانگ پلاک ثبتی موصوف با کلیه توابع و لواحق شرعیه و عرفیه آن با مشخصات موصوف)

ماده 11)  بدهکار متعهد گردید مورد / موارد رهن مندرج در ماده (10) را در مقابل خطراتی که از طرف بانک تعیین می‌شود نزد بیمه‌گر موردقبول بانک و بنام و به نفع بانک و به هر مبلغ و مدتی که بانک بخواهد بیمه نموده و بیمه‌نامه را هم‌زمان با تاریخ امضای این قرارداد به بانک تسلیم نماید. همچنین نامبرده متعهد است نسبت به تجدید بیمه‌نامه رأس انقضای سررسید به صورتی اقدام نماید که مورد / موارد رهن در طول مدت رهن از پوشش بیمه خارج نشود و بیمه‌نامه جدید را حداکثر ظرف دو روز از انقضای مدت بیمه‌نامه قبلی به بانک تسلیم نماید در غیر این صورت بانک حق دارد مورد / موارد رهن را به هزینه بدهکار معادل یک‌صد و سی درصد مانده بدهی و تعهدات بدهکار بیمه نماید و بدهکار متعهد به پرداخت هزینه بیمه می‌باشد و مکلف است به‌محض مطالبه بانک آن را بپردازد و در صورت عدم پرداخت، بانک می‌تواند مبلغ مزبور را جزء مطالبات خود از بدهکار منظور نماید. اقدام به بیمه از طرف بانک اختیاری است و هیچ‌گونه تعهد و مسئولیتی از این لحاظ در برابر بدهکار به عهده بانک نیست در صورت بروز خطر یا خطراتی که مورد / موارد رهن در مقابل آن و به شرح فوق به نفع بانک بیمه‌شده، خسارت دریافتی توسط بانک از بیمه‌گر وصول خواهد شد و نسبت به میزان خسارت دریافتی که موردتوافق بین بانک و بیمه‌گر قرار گیرد بدهکار و راهن حق هرگونه ایراد و اعتراض را از خود سلب و اسقاط نمودند.

ماده 12) بدهکار بدین‌وسیله متعهد شد که از هرگونه اقدامی که مغایر مقررات شهرداری و یا سایر مراجع ذی‌ربط است و در صورت انجام استیفای مطالبات بانک را از مورد / موارد رهن با اشکال مواجه نماید خودداری کند در غیر این صورت بانک ضمن عقد بیع موضوع این قرارداد وکیل بلاعزل بدهکار است تا از طرف بدهکار نسبت به تأدیه جرائم مورد مطالبه اقدام نماید و هرگونه پرداختی در این رابطه به عمل آید موردقبول بدهکار می‌باشد و بدین‌وسیله بدهکار حق هرگونه اعتراض و ایراد را از خود سلب و اسقاط نمود.

ماده 13) درصورتی‌که به تشخیص بانک، بدهکار از مفاد این قرارداد تخلف نمایند، بانک می‌تواند نسبت به صدور اجرائیه یا هر اقدام قانونی دیگر جهت وصول مطالبات خود به طرفیت هر یک از اشخاص یادشده اقدام نماید.

ماده 14) بدهکار ضمن اعلام و اقرار به این‌که تاکنون نسبت به‌عین مورد / موارد وثیقه هیچ‌گونه معامله‌ای انجام‌نشده است، متعهد و ملتزم گردید که:

14-1- از هرگونه معامله ناقله و غیره تحت هر عنوان نسبت به‌عین مورد / موارد رهن خودداری نماید.

14-2- بدون موافقت بانک در موارد رهن تغییری ایجاد ننماید و از انجام هر اقدامی که موجب نقصان بهای موارد وثیقه باشد خودداری نماید و بانک حق دارد هر موقع لازم بداند مورد/موارد رهن را به‌وسیله ارزیاب خود ارزیابی نماید.

14-3- درصورتی‌که در مورد / موارد رهن علاوه بر مستحدثات، تأسیسات و تجهیزات فعلی، مستحدثات و تأسیسات و تجهیزات دیگری اضافه شود، جزء موارد رهن خواهد بود.

14-4- هرگونه نقل‌وانتقال قبلی نسبت به منافع مورد / موارد رهن (ولو اینکه شفاها و یا ضمن سند عادی باشد) قبل از توثیق را کتباً به اطلاع بانک رسانده و نیز قبل از انتقال منافع مورد/ موارد رهن تحت هر عنوان، از بانک اذن کتبی اخذ نماید.

14-5- درصورتی‌که مورد/ موارد رهن به تملک بانک درآید، محل مورد/ موارد رهن را تخلیه و تحویل بانک نماید. در غیر این صورت به استناد مفاد این قرارداد و نیز سند انتقال اجرایی و یا سایر اقدامات قانونی، بانک می‌تواند وکالتاً (بلاعزل و بلافسخ) از طریق ادارات ثبت‌اسناد و املاک و یا سایر مراجع قانونی مورد/ موارد انتقال را تخلیه و تصرف نماید.

ماده 15) کلیه وکالت‌های تفویضی به بانک و نیز تمامی شرایط قرارداد حاضر برای طرفین لازم‌الاجرا است و با سلب حق عزل و فسخ و ضم وکیل و امین و غیره و سلب حق اجرای مورد وکالت توسط موکل می‌باشد.

ماده 16) بدهکار قبول نمود درصورتی‌که بانک به‌منظور رونق بازار ثانویه مطالبات رهنی، مطالبات این قرارداد را به اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر منتقل کند یا بدهکار از طریق تسلیم سایر ابزارهای پرداخت و غیره به بانک، آمادگی خود به پرداخت مطالبات بانک را اعلام نمایند کلیه حقوق، تضمینات و وثایق این قرارداد به تعهدات لاحق نیز منتقل‌شده و کماکان بابت تعهدات انتقال‌یافته در رهن و وثیقه، باقی باشد.

ماده 17) بدهکار و راهن /راهنین قبول نمودند بانک می‌تواند هرگونه داده و اطلاعات ایشان مرتبط با این قرارداد را در اختیار شرکت سنجش اعتبار مورد تأیید بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران قرار دهد.

ماده 18) بدهکار و راهن به‌موجب این قرارداد قبول نمودند که چنانچه در آینده و تحت هر شرایطی و به هر دلیل، بابت وصول مطالبات بانک اعم از اینکه نسبت به آن اقدام قانونی صورت پذیرفته باشد یا نباشد و به درخواست بدهکار و راهن امهال و تقسیط و ... نمایند و تراضی به‌عمل‌آمده باشد تبدیل تعهد محسوب نمی‌گردد و تمامی مفاد این قرارداد از بدو تا ختم آن و تمامی حقوق و تضمینات و ... بانک همچنان به قوت و اعتبار خود باقی است مگر اینکه طرفین به‌صورت توافق‌نامه مکتوب صراحتاً و (نه به‌صرف تسلیم یا قبض و اقباض اسناد و ...) به نحو دیگری توافق و تراضی نموده و تراضی به‌عمل‌آمده به امضا طرفین نیز رسیده باشد.

ماده 19) بدهکار و راهن قبول نمودند کد و نشانی پستی که در صدر این قرارداد به شرح فوق مستندسازی شده و در پرونده بدهکار و راهن نگهداری می‌شود، مبنای مکاتبات بانک با بدهکار و راهن می‌باشد و چنانچه هرگونه نامه یا اخطاریه بانک که به نشانی آن‌ها (مندرج در این قرارداد) و از طریق پست سفارشی یا نامه‌رسان بانک یا پست الکترونیکی ارسال گردد به‌منزله ابلاغ به آن‌ها تلقی شده و مسئولیت تغییر نشانی بدهکار و راهن به عهده بانک نخواهد بود مگر اینکه بدهکار و راهن آن را به قید فوریت از تاریخ تغییر نشانی کتباً به بانک اعلام نموده باشند.

تبصره 1: بدهکار و راهن متعهد گردیدند هرگونه تغییر در کد و نشانی پستی خود را به مرجع ذی‌ربط (ثبت‌احوال و یا ثبت‌اسناد و املاک) اطلاع دهند.

تبصره 2: بدهکار و راهن متعهد گردیدند هرگونه تغییر در اطلاعات ارائه‌شده خود را با مستندات مربوط و در اسرع وقت، به اطلاع سازمان ثبت‌احوال برسانند.

ماده 20) با توجه به قانون مبارزه با پول‌شویی مصوب 1386/11/2 مجلس شورای اسلامی و اصلاحات آن و آخرین آئین‌نامه و دستورالعمل‌های اجرایی آن بدهکار متعهد و ملتزم گردیدند ضمن رعایت مواد قانون یادشده و مقررات مربوطه از هرگونه اقدامی که منجر به پول‌شویی گردد خودداری نمایند و همچنین اجازه و اختیار استفاده از حساب‌ها و خدمات بانکی و ابزارهای بانکداری الکترونیکی خود را به اشخاص ثالث از خود سلب و اسقاط نمودند.

ماده 21) این قرارداد بر اساس توافق طرفین و بر طبق ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) و اصلاحات و الحاقات قانونی آن و ماده هفت قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارایی بانک‌ها در حکم سند رسمی و لازم‌الاجرا بوده و تابع مفاد آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا می‌باشد و تمامی امضاکنندگان قبول نمودند که کلیه مندرجات قرارداد را پذیرفته و نسبت به آن هیچ‌گونه اختلافی ندارند و بدهکار حق هرگونه ایراد و اعتراضی را نسبت به مفاد قرارداد و نیز نسبت به اقدامات اجرایی بانک برای وصول مطالبات خود و ایفای تعهدات بدهکار در هر مرحله از عملیات اجرایی را از خود سلب و اسقاط نمودند. این قرارداد در 21 ماده و 12 تبصره و در ... نسخه تنظیم و به رؤیت کامل بانک و بدهکار و راهن /راهنین رسید و ایشان ضمن اقرار به اطلاع و آگاهی کامل از مفاد این قرارداد و پذیرش تبعات حقوقی و قانونی ناشی از آن، به امضای تمامی صفحات آن مبادرت نمودند و یک نسخه از این قرارداد به هر یک از آن‌ها تسلیم گردید. مستند به بند (ب) ماده ۳۴ آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی، امضاء کنندگان با اقرار به اطلاع از قوانین و مقررات مرتبط با این سند اعلام و اظهار نمودند مفاد سند به این‌جانبان کاملاً تفهیم و از آن مطلع شدیم.